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商业地产PK住宅地产

2012-09-18 10:58 来源:未知 作者:中国禹州网  初审编辑:   二审编辑:    点击:

商业地产PK住宅地产

 

新政环境下,投资商业地产相比住宅确有相当大的优势。我们可以从以下几点来分析对比一下目前商业地产与住宅的投资价值。

商铺以收租获取长期受益,住宅以短期买卖实现盈利

投资住宅与商业地产的回报方式并不一样。住宅方面,主要是通过在短期内(通常1年到3年)对房产买卖,达到盈利的目的。而商业地产方面,主要是以收取租金这种方式来获取长期收益。虽然投资住宅是以短期买卖获取收益为主,但是由于近期国家对住宅市场的严厉调控,最近出台的政策对购买五年以内交易的住宅采取了全额征收出让金额5%的交易税,压缩了投资者的利润空间,这也是许多投资者逃离住宅市场原因之一。

商铺首期付款低,二套住宅首期付款高

目前购买住宅,即使是首套房,首付比例就已经达到了三成,而且现在大多数的商业银行对首套房的贷款利率也没有了折扣优惠。而二套房的最低首付比例,更是达到了六成,比商业地产的最低首付五成还多了一成。而且贷款利率也已经上升到了基准利率1.1倍,与商业地产的贷款利率已没有任何的区别。

我们拿购买150万商铺与购买二套150万的住宅比较:

 

商铺按揭利率

二套住宅按揭利率

房款总额1500000

房款总额1500000

贷款总额 750000

贷款总额600000

还款总额1057076.22

还款总额845660.95

支付利息款307076.22

支付利息款245660.98

首期付款750000

首期付款900000

贷款月数120

贷款月数120

月均还款8808.97

月均还款7047.17

 

从图比较可以看到,首付款上,如果按揭购买商铺,在首付款上可以少付15万,比购买二套住宅的进入门槛要低,而贷款利率都是贷款利率上限的1.1倍——7.26%,对于投资者来说,购买住宅已经没有政策之前的贷款优势了。

商铺投资回报率高,住宅投资回报率低

     目前禹州市的住宅投资回报率只有3%-4%,以市区附近一套90平米的两房计算,按3000元均价,每月租金1000元计算,投资回报率约3%;而商铺的投资回报率基本保持在8%左右,有的甚至能达到10%

商铺毛胚房即可出租,住宅出租装修投入大

     每个商家都有自己的装修风格,特别是连锁商家,不光有统一、严格的装修设计标准,而且有统一的施工队伍,因此商铺买了,房东根本不用操心装修的事。而住宅如果是毛胚房的话,租金极低,要想把租金租高必须再投入,除了花一笔钱装修之外,还要添置好的家具家电。

商铺租约稳定,住宅常换租客

     租商铺的商家,由于设备与装修投入大,一般都有长期的经营计划,所以商铺的租约通常为35年或更长,而租住宅的人往往是流动人口,工作的不确定性强,所以住宅的租约期限一般为半年至1年。

商铺租金能递增,住宅租金不可调

     商铺在出租时,往往会在租赁合同中明确租金每年递增的比率,而住宅很难做到。而且如果商铺出租给大商家的话,收租会很及时。假如你的商铺租给工商银行,根本不用担心租金被拖欠。   

商铺越老越值钱,住宅老了卖不高

     商铺一旦从生铺变成熟铺后,时间越长,聚客力越强,生意就越兴旺。商圈越稳定,品牌商家就越愿意入驻,商铺租金就越来越高。而住宅越用折旧越厉害,10年以上的房子升值空间开始变小,禹州市区的老公房房价涨的很慢就是明证。

商铺价格市场调节,住宅价格国家调控

     住宅关系到老白姓的生存问题,价格过高会导致民众悲观及不满情绪,引发社会不稳定,所以当价格太高时,政府一定会采取措施调控房价,而商铺价格则完全由市场调节。

     当房地产遇到调控时,所有的住宅价格都将不约而同地下调,而商铺却不会受影响。因为一个商铺好还是不好,主要取决于这个商铺的生意能做多大,与周边的房价多少没有关系。所以我们不难想象,禹州市区房价只有3000多,而门面房可以卖到1万多一平米。

 

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