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地产投资收益解析

2012-09-18 11:47 来源:未知 作者:中国禹州网  初审编辑:   二审编辑:    点击:

房地产开发类别

住宅地产:以满足城乡居民居住为目的而开发的地产。

商业地产:以经济活动为中心而开发的地产。

狭义商业地产:指以商贸、物流为目的而开发的地产。如:商场、大市场、社区商业、城市综合体、大型超市、专卖店、物流园、专业市场等。

广义商业地产:以社会整体经济活动为目的而开发的地产。

包括:

① 工业地产。

② 旅游地产。

③ 商贸、物流业地产。

④ 养老地产。

⑤ 其他商业地产:如投资型公寓、影剧院、社区配套、写字楼、酒店、宾馆等。

商业物业的分类

    目前国内市场可供投资的商业物业可分为小区门面房、非专业性市场、专业性市场以及专业性市场集群四大类,以上四类物业在投资风险、投资收益及物业增值上各有不同的优缺点,现分别介绍如下:

小区门面房

    小区门面房主要功能是为小区居民做商业配套,如小型超市、烟酒店、小吃店等,由于门面房所经营的行业都是低端的日常生活类,商业规模小、利润薄、辐射范围有限,是一种自给自足型的商业模式,所以租金收益比较低,租金收益率(年租金收益与购买门面房总价的比率)只有2%-3%。投资收益的高低取决于租金收益,而租金收益又取决于小区居民的入住率;一般小区前期居民入住率都比较低,客源少,小区门面房几乎没有收益,随着居民入住率的提高,客源逐渐多起来,租金收益也随之提升,但小区门面房的数量是有限的,辐射范围又比较窄,所以也只能满足小区居民的日常生活需求。所以一般来说小区门面房房价高,租金收益低、房产增值空间小,投资风险大。那些认为购买门面房只赚不赔的人,实际上走进了误区。

非专业性市场

    这类市场有的是自发形成的集市或大片的街面房形成某个行业相对集中地经营区域,有的是非专业开发商开发的小型市场,它的主要功能是满足当地居民的消费需求,例如禹州药行街建材市场及禹州其他几个家居建材市场。因为此类市场房价比门面房便宜,地理位置较好,所以开业前期人气较旺,但这类市场规模相对较小,产品档次较低,经营环境较差,缺乏专业的营销推广团队,缺乏专业的管理团队,缺乏专业的配套设施(如交通、停车、仓储、物流等),经营业主完全依靠自我管理、自我营销。如果业主与业主、业主与顾客产生了矛盾,也主要依靠双方自我调解。这种自生自灭型的经营方式,将导致市场后期经营状况惨淡,业主被迫关门停业,造成市场最终无法正常营业,让购房者承担了巨大的投资风险。

专业性市场和专业性市场集群

    专业性市场主要功能是满足不同阶层的消费者需求,可以提供一站式购物。其特点是规模大、行业多、品种全、物业档次高、经营环境好,具有强大地聚集效应和宽广的辐射范围,不但能吸引本地消费者,而且能对周边城镇的消费者产生很强的吸引力,例如辐射全球的义乌小商品市场、辐射全国的海宁皮革城、辐射中原的郑州西建材等等。同时,专业性市场有一支专业的市场营销推广团队确保市场的长期繁荣;有一支专业的管理和服务团队保障顾客的售后服务工作。因此,专业市场随着专业团队的不断运作,市场口碑越来越好,市场将越来越兴旺,买房业主的投资回报率将逐年递增,房产的增值潜力会非常大。而专业市场集群是由多个专业市场在同一区域内集合而成,它的商铺投资回报率更高,投资价值更大。

专业市场的增值空间

    专业市场的商铺增值一般分为三个类别。第一类是辐射全球的专业市场。如义务小商品市场、东莞家具市场等商铺在10年左右的时间内增值了20倍到50倍。第二类是辐射全国的专业市场。如海宁皮革城、桐乡羊毛衫市场、中山灯饰市场等,10年内增值了10倍以上。第三类是辐射本地区周边城乡的专业市场。如芜湖小商品市场、常州万都家居广场、宿迁小商品市场等,商铺增值在5倍左右。

    市场的投资回报率高低主要是由市场运作管理团队的水平决定的,团队水平高,增值就大,团队水平低,增值就小。但在中西部地区,消费者对专业市场缺乏认知,面对收益大、回报率高的专业市场往往徘徊不前,不敢投资,错失了生财机遇。

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