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新一轮土地改革孕育巨大红利
2013-12-23 17:02 来源:中国禹州网 作者:今日禹州 点击:

  
  11月15日,十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》下发,明确提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利”。这些表述意味着新一轮土地改革的大幕已经开启。在不久的将来,巨大的政策红利将会释放,农村土地作为一种生产要素将进入市场流转,农民有望成为土地的真正主人。《决定》中对于土地改革的表述应该如何理解,这些改革应该怎样落实?中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英为我们做了深度解读。

  改革延续原有路径,推动农村经济市场化

  记者:《决定》中提出,建立城乡统一的建设用地市场。其实,十七届三中全会就曾提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”,这次重提并去掉“逐步”二字,有何意义?

  党国英:我国现行的土地制度,具有二元分割、政府垄断、非市场化配置等特点。由于我国土地所有权和产权制度的二元分离,使得土地市场也是分离的。农地市场只限于农地农用的市场,农地转非农用地则受到所有制的管制,必须要经过政府征收,农地不能自然变成城市建设用地。我们这些年在完善资本市场、劳动市场上取得了较大成绩,最麻烦的就是土地市场问题——在征地中农民不能拿地直接入市,城乡土地市场基本处于分割状态。资本、劳动、土地三大要素市场不统一,市场在资源配置过程中的决定性作用就难以完全实现。
五年前的十七届三中全会,提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”,但是五年过去了,却一直没有具体的推进措施。十八届三中全会《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”,去掉了“逐步”二字,表明在农村改革方面,中央依然坚持十七届三中全会提出的改革意见,未来还是要延续已经定下的路径,就是要进一步推动农村经济的市场化。市场化的关键是促进土地要素的自由流动,这有助于破解三大要素市场不统一的难题,是十八届三中全会的一个亮点。

  农村建设用地可入市,但受规划和用途管制限制

  记者:《决定》中提出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。对此,您如何理解?

  党国英:农村土地除了耕地、林地等农用地以外,有大量集体建设用地。从全国范围内来看,农村集体建设用地大约有18万平方公里,相当于城市建成区的3倍以上。建设用地并不少,但是浪费很严重。允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价,是市场化的必然趋势,可以解决现行土地制度的多种积弊,有利于提高土地资源的配置效率,其重大意义不可估量。
  《决定》中提出,建立城乡统一的建设用地市场,明确的范围是农村集体经营性建设用地,实际上是把宅基地剔除在外。这可能是从稳妥性考虑,不想步子迈得太大。另外,《决定》中也限定了“在符合规划和用途管制前提下”,表明不是将所有的农村建设用地推向市场,而是只有符合土地利用总体规划、乡村建设规划的土地,在用途管制前提下,才能入市交易。
  允许农村集体经营性建设用地入市,意味着农村集体经营性建设用地可以不经过政府征地,直接入市流转。但是,有些土地农民自己不愿意搞开发,还有一些特殊建设项目,农民不愿意出让土地;在后一种情况下,还是难免要通过政府征地解决问题。但是,这种情况下的征地不能沿用老办法,需要建立新的征地办法。
  总体看,我国现行的征地制度,由于给予农民集体和农户的补偿非常低,而国家征收来的土地却以较高的价格出让给土地使用者,导致地方政府滥用征地权,以增加地方财政收入。近几年,情况有了变化,不少地方的实际征地价格已经提高不少,甚至高于世界水平。《决定》中提出,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。这是对征地范围、征地补偿提出的新要求,具有积极意义。今后我们要更多地使用“交易”的概念,少使用“征收”概念;相应地,在交易时,要更多地使用“价格”概念,少使用“补偿”概念。

  承包地宅基地抵押、担保,农民获更多财产性收入

  记者:《决定》中提出,加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,并有一系列相关表述。您认为,这些改革将会给农民带来哪些变化?

  党国英:《决定》中提出,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,这无疑赋予了农户承包地及宅基地更多的财产权利,对增加农民的财产性收入、激活农村经济、促进城镇化发展等方面都将产生十分积极的作用。
  农民可以利用承包地和宅基地抵押、担保扩大融资渠道,有利于自身的资本积累和生产经营规模的扩大,农民投资、消费的热情也有望被激活。现行农户宅基地转让范围的拓宽有助于实现宅基地的有偿退出,这为城市和农村人口和资本的双向流动创造了条件,有利于提高农村土地和资本的利用效率。
  目前,农村土地的所有权属于集体,但集体产权容易虚置,也就难以抵制各利益集团利用“国家或集体”的名义侵犯农民个人土地所有权。《决定》中提出,积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权,则有利于这一问题的解决。农民所拥有的财产权转为股份形式后,实现了农村集体资产的所有权由集体共同所有转为按所有者人数实行人人持股所有。产权的明晰有利于保护农民的财产权益,也有利于提高集体经济活动的效率,激励农村集体经济做大做强。

  明晰产权、构建农地市场是改革重点

  记者:《决定》中提到的农村集体经营性建设用地入市、宅基地使用权流转等一系列土地改革要落实,要进行哪些改革,解决好哪些问题?

  党国英:新一轮土地改革要落实,要进行微观上的产权改革、中观上的市场化改革和宏观上的管理体制改革。
首先,最重要的问题就是明晰产权。如果农民土地产权不明确,土地交易市场就没法建立,也无法形成合理的土地价格,规模经营、土地高效利用也无从谈起。今年,中央一号文件明确提出全面开展农村土地确权登记颁证工作,用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作,妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。下一步,要加快确权步伐,在此基础上继续创新农村土地承包经营权流转实现方式的多样化,在转包、出租、互换、转让、股份合作之外,通过信托、抵押等方式将其与金融创新捆绑在一起,从而增加农民的资产性收益。
  其次,要统一市场。要借鉴国有建设用地管理的经验,加快建立农村集体经营性建设用地流转制度,将农村集体经营性建设用地交易纳入已有国有建设用地市场等交易平台,促进公开公平公正和规范交易。大力培育和发展城乡统一建设用地市场信息、交易代理、市场咨询、地价评估、土地登记代理、纠纷仲裁等服务机构。要系统安排建立城乡统一建设用地市场的配套措施,包括加快推进相关法律法规修改和制度建设,研究出台农村集体土地征收补偿安置条例,对现有违法违规城乡建设用地开展全面清查并制定处理办法等。
  第三,要调整体制。要进一步协调中央政府与地方政府之间的利益关系,解决深层次的矛盾和问题,提高决策制定和落实的效率。要加快落实土地规划的法治化、民主化、科学化,同时要优化土地用途管制政策,建立农业保护区制度。对农村建设用地管理要更加灵活,中央应下放管理权限,充分尊重地方自主权。对于土地流转改革,要向农业投资者传递更明确的土地用途信息,以减少土地流转中的投机行为。土地改革是一件牵一发而动全局的大事,政府在落实政策的过程中,既要考虑到农民权益的保障,也要考虑到防范滥用权力,要通过具体制度设计和各种政策措施的完善,使改革红利惠及广大农民。

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  土地用途管制:指国家为保证土地资源的合理利用以及经济、社会的发展和环境的协调,通过编制土地利用总体规划,划定土地用途区域,确定土地使用限制条件,使土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地而采取的管理制度。目前,我国的土地用途管制是国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农用地的用途管制包括农地非农化的管制和农地农用的管制两方面,坚持“农地、农有、农用”的原则,限制农地非农化,鼓励维持农用。建设用地的用途管制按建成区和规划区的不同有不同的管制规则。土地用途管制包括用地指标管制、现状管制、规划管制、审批管制和开发管制。根本目的是在坚持因地制宜、科学规划原则的基础上,依据可持续发展的战略方针,严格限制农用地转为建设用地,落实耕地总量动态平衡的目标,实现土地利用方式由粗放型向集约型转变,促进区域社会经济的持续发展和土地的持续利用,达到社会、经济、生态综合效益的最优化。
  土地增值收益:指农业用地转为建设用地并进行相应开发后,达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。
  土地增值收益=(征地补偿费+土地开发费+城市建设大配套费+税费+投资利息+投资利润)×土地增值率
  土地增值率的大小往往遵循以下规则:
  (1)用途不同,土地增值率也不同,从高到低排序为:商业——住宅——工业。
  (2)级别不同,土地增值率也不同,从高到低排序为:一级——四级。
  土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果,参考前几年的出让、转让和估价资料,并结合专家的意见来确定。一般来说,一种用途先确定级别的土地增值率,然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。                         

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