用户名:密码:验证码: 看不清?点击更换 注册帐号 忘记密码? 设为首页 | 加入收藏 | 网站地图
中国禹州网 主办:中共禹州市委 禹州市人民政府 你好,今天是: 返回首页 旧版回顾
 
 今日禹州 卷首语 重要言论 要情通报 学习研讨 调查研究 工作交流 市情传递 夏都论坛 厚重禹州 天南地北禹州人 大禹采风 文苑 大事记 域外借鉴 古钧神韵 摄影报道 综合
创新工作运行机制 加快老城改造步伐——关于推进我市老城区成片改造工作的调查与思考
2014-03-12 10:30 来源:中国禹州网 作者:市委办公室 点击:

    近年来,市委、市政府大力推进新型城镇化,加快中心城区建设,通过不懈努力,城市面貌发生了巨大变化,东区已成为新靓点,北区建设步伐不断加快。但随着新区建设的不断深入,新老城区的互动效应却不尽人意,老城区因人口相对集中、建筑密度大等原因,在用地结构、交通组织、市政配套、建筑布局及居住环境等方面存在的问题日益突出。因此,加强对老城区成片改造问题研究,切实加快老城区改造步伐,提高老城区居民生活质量,实现新老城区功能良性互补,已成为我市城市建设一项重要而紧迫的工作。近期,我们到城乡规划局和城区各街道办事处、有关村(居)委会深入走访,与领导同志、专业技术人员和群众代表进行广泛座谈,在此基础上,进行归纳梳理和分析,并借鉴外地成功做法,提出了对策和建议。
    一、老城区的实际现状
    老城区是指北至颍河,南至禹王大道,东至药城路,西至前进路,包括整个护城河以内的老城区以及部分外围地带,占地面积约5.8平方公里,人口近20万人。
    2007年以来随着城市发展的“东移北扩”,处于禹州中心地带的老城区逐渐成了生产力布局最落后、城市整体面貌最差、流动人口最集中的区域。道路狭窄、交通拥挤、背街小巷脏乱差现象普遍存在,与当前市民群众的期望有很大差距。突出表现在几个方面:一是功能布局混乱。老城区居民住宅、生活休闲、商业金融混杂交错,没有进行科学、合理的功能划分,环境卫生状况差,造成居住环境质量难以提高。如批发街分布着颍川中心学校、长春小学、长春实验小学等,又是小商品的聚集地,集聚了教育、商业、居民住宅生活服务等所有功能。二是居住环境较差。由于老城区人口密度大,加之管理服务相对滞后,房屋老旧,破损严重,有些已成危房,存在大量卫生死角,环境卫生脏差。三是公共设施不配套。道路狭窄、交通拥堵、绿化面积小,公厕、垃圾中转站、停车位等严重不足,给市民居住生活带来诸多不便。四是文物保护欠佳。历史文化古迹、文物建筑、老街古宅得不到充分保护,破坏、损毁严重,为保留历史文化名城的需要,亟需保护修复、修缮。如古钧台、禹王锁蛟井、怀帮会馆等省、市重要文物,因处于居民区或者学校中,得不到充分保护,破坏、损失严重。五是安全隐患严重。供电线路多年失修,消防设施落后,消防通道很多被店铺、小摊及违法建筑挤占,消防隐患突出。如奎楼街、人民路、东大街等一带大量土木或木结构建筑互相毗连,商业与居民区混杂,情况尤为严重。六是违法建筑蔓延。由于规划监管不到位,老城区改造区有些地方的建设处于无序状态,违法建筑禁而不止,近几年新建的违法建筑居多。七是治安状况混乱。由于外来暂住人口和流动人口较多,而且成分复杂,又缺乏有效管理,容易滋生治安、刑事案件,给城区社会治安带来诸多不稳定因素。
    二、老城改造过程中存在的难题
    当前,我市的老城改造项目普遍存在建筑密度大、公共设施不配套问题,实施成本高,难度大。从调研情况看,具体表现在以下几个方面:
    1、整体规划不到位,改造标准不高
    我市老城区改造规划滞后和标准过低,是影响老城区改造品质提高的重要因素。一是缺乏系统性、综合性的老城区整体改造规划。我市目前使用的老城区控制性详细规划比较陈旧,随着城市的发展实际现状已发生变化,因控规对老城区没有制定统一详细的规划,区域功能不明确,还停留在个案处理或“改造一块,规划一块”的做法上,现有改造没能达到完善和调整城市功能的目的;二是对老城改造深度不够,缺乏通盘考虑,综合配套不到位,城市基础设施和生活配套设施不完善,不注重整体功能的提升和辐射能力的带动,不能满足当前我市发展的需要;三是规划标准不高,改造规模不大,成片开发不够,还存在见缝插针的现象,致使改造水平低下。尽管有些片区已经改造成小区,但改造标准过低、规模偏小、品质不高,面临着再次改造的问题。
    2、改造模式单一,实际操作困难
    目前我市老城改造主要是以“政府+开发商”的单一模式,即由政府引导、开发商投资的老城改造机制,这也是当前很多城市老城区改造的主要运行模式,旨在寻求经济效益、社会效益、环境效益的和谐统一,实现多方共赢。这种开发模式具有一定的优势,但忽略了旧城改造中直接利益的承担者——公众。公众在整个过程中不是参与者,只能被迫接受城市改造后的一切事物,即使对于改造后的城市有诸多不适应或者不满意也只能是空想,缺乏表达的途径,势必会引发一系列社会问题。从开发商的角度出发,为了追求利益的最大化,往往通过提高容积率,增大建筑密度,减少建筑间距,造成过密开发,甚至出现“握手房”、“搭肩楼”等现象,为社会稳定埋下了祸根,以致在老城区改造过程中许多工程操作遇阻。
    3、社会矛盾相当突出,利益很难协调
    尽管市委、市政府十分重视老城改造问题,但由于多种因素交织一起,一些项目动议十多年而无法启动实施,成为城市建设发展之困、群众多年盼改之痛。究其原因,主要有三个方面:一是积存问题调处极难。由于老城区改造征地拆迁时间跨度较长、安置补偿政策新旧更替等影响,历史遗留问题与现实难点问题交织、合理诉求与无理取闹叠加、直接利益与间接利益缠绕。尽管街道办事处和相关部门曾按照征地拆迁程序做了大量工作,但在推进实施过程中还是出现了“动员拆迁难、入户调查难、签订协议难”等现象,一度延缓了老城区的改造进程。二是利益协调难度极大。虽然居民盼望改造意愿强烈,但内部也存在着分歧,片区老住户希望尽快拆迁;在片区内有房又在外面居住的住户,稳收房租,对改造不着急;还有些人把拆迁改造看成是这一辈住房升级换代的最后机会,并坚信“晚走多得益”;个别人甚至搭个棚子就说“不按商铺赔偿,我就不搬”,在众口难调的利益诉求面前,协调工作举步维艰。三是拆迁安置成本极高。随着拆迁补赔偿标准的不断调整和建筑成本的不断上涨,加上一些群众对旧城改造期望过高,导致拆迁安置成本水涨船高,如东大街的改造项目,尽管大多群众拆迁改造愿望强烈,相关部门也多次寻求投资商进行开发改造,但终因改造成本过高,开发商无利可图而搁浅。



    三、对策与建议
    建议一:广泛宣传教育,加强组织领导,明确部门责权
    积极宣传《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房屋搬迁管理条例》及《房地产法》等法律法规,维护各种公众和经济法人的合法权益,将城市改造纳入法制轨道,利用宣传日、宣传周、宣传月等活动,加强宣传力度,使其深入民心。加强城市规划区内新建违法建筑整治力度,宣传违规建设的弊和害,加大对违规违法建设活动的打击力度,坚决杜绝“小开发”和“乱开发”建设活动,为今后老城改造打下良好基础。建议成立老城改造工作领导小组及旧城改造建设指挥部,各相关职能部门,如规划、住建、房管、国土、环卫、消防、通讯、卫生防疫、交通、街道办事处等,要明确各自的职责范围,加强协调配合,适当放权,发挥基层部门主观能动性。
    建议二:分类详细梳理,制定区块规划,合理保护文物
    根据老城区实际现状,对整个老城区进行功能梳理、定位,配套完善相关基础设施。由政府相关部门组织,严格按照各个区域功能定位,进行统一规划,如:依托钧官窑址博物馆,沿东环路,规划建设仿宋一条街,作为老城区内钧瓷文化体验和钧瓷艺术展示经营区域,对沿街古城墙遗址进行保护修复;借助一高、二高整体搬迁,实施清代十三帮会馆、怀帮会馆、城隍庙、古钧台、禹王锁蛟井等保护性修复,作为禹州深厚历史文化的旅游体验区域。对老城成片区进行详细谋划,由市政府牵头,尽快委托有相关资质的设计单位编制老城区成片区块的修建性详细规划,规划各个块区功能作用、建设模式,采取一块一对策,一块一方案的办法,制定具体的拆迁改造建设方案,使老城区的建设秩序有据可依。
    以创建国家级历史文化名城为契机,统筹做好老城区成片改造工作,在文物保护区内,可以拆,但拆得是危房,是违章建筑;可以修缮,但必须保留原貌;可以建,但一定要延续历史风貌,要与周边环境相协调。要努力改变“大拆大建”、“剃光头”式的做法,以区块改建为主,局部保留修复为辅,遵照循序渐进、审慎更新等原则,即:质量较好、有文物价值的予以保留;部分完好的加以修缮;已破败的拆除更新,不搞“一刀切”;新建住宅要与古建筑形式相协调。例如,我们可以合理利用市区现存的文化遗存,确保其真实性、完整性,积极挖掘它们的历史和文化内涵,整饬周边环境面貌,使之与“夏都、钧都、药都”三都文化相协调,打造一个解读我市历史文化的重要场所。
    建议三:探索新型模式,引导自治代建,破解改建难题
    目前,我市老城区改造主要采用政府主导的开发商模式,因三方主体利益目的不同,很难达成互相认可的利益点,形成不稳定因素,造成一些改造项目迟迟未能开工。老城改造要切实保护居民利益,改以前“政府+开发商”模式为“政府+居民+开发商”的模式,可根据区块具体情况,探索以“群众为主体,政府为主导”的居民“自治改造”模式和“委托代建改造”模式。
    “自治改造”模式,就是政府将项目业主的委托权交给群众,将补偿安置方案的裁量权交给群众,将项目实施的决定权交给群众,限定只有100%住户签订协议方可启动改造。通过逐户推选代表、逐位代表公开投票选举候选人、逐户征求意见并签字同意,成立居民自治改造组织,让群众真正成为搬迁改造的决策主体,实现“改不改由群众说了算”。同时,政府要及时公开信息,将改造方式、原则、补偿方案、工作流程、住户签约进展等情况公之于众,让群众全程参与、自我监督,真正做到“监督贯穿全过程、一把尺子量到底”,确保自治改造公开、公正实施。这种模式政府变“传统改造的先公告后解决矛盾”为“自治改造的先沟通协商再酌情搬迁”,依靠群众组织去做群众工作、依靠多数群众去做少数群众工作,强化协商对话、推进柔性管理,建立以群众为主体的基层民主协商沟通机制、矛盾排查调处工作网络、家庭内部争议调解小组,对于极少数漫天要价、阻扰搬迁的,采取现身说法、以理服人、以情感人等方式,发动大多数的签约住户去做好思想工作、督促尽快签约,从根本上维护绝大多数群众的合法权益,也维护老城改建的顺利进行。此模式在成都老城改造中得到了广泛实践,并产生了良好的社会效果,2012年12月、2013年1月连续在在中央电视台《新闻联播》进行系列报道,受到中央领导的充分肯定。
    “委托代建改造”模式,就是把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来,委托有资质的房地产公司,由房地产方、出资人代表方组成住房建设监管组共管预缴资金,把各项成本向参与者完全公开,房地产公司通过收取提前限定范围代理服务费的盈利方式,即“许昌模式”(2012年6月在许昌日报等多家媒体头版刊发《首个委托代建模式:许昌平民地产房价底35%》一文)。首先,委托代建模式是通过自愿将参与建房者组织起来,开发建设平价房,解决自行改造存在的合法性、规范性和资金性不足等问题;其次,切实降低了房价,使政府从老城改造产生的上访因素中解脱出来,因为是前置自愿,所以不存在对政府的信访问题;最后,供需双方直接挂钩,能够消除地产泡沫,此种模式与传统的地产开发模式相比,这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款,利润又提前限定,这样节省出来的价格空间全部给了参与委托的居民,使他们能以较低的价位买到高性价比的商品房。目前,国内一些专家认为“许昌模式”是老城改造比较好的选择。
    当然,无论是“自治改造”模式还是“委托代建改造”模式,政府应该给予扶持的政策和税收优惠,甚至可以视同保障性住房享受的相关优惠政策,如在城市配套费等方面给予减免,老城改造土地专用或者专项划拨地块进行政策倾斜,还可以协调银行、国土、住建等部门在规划、建设用地等方面进行政策支持。(执笔:郭 浩)
                      

顶一下
(7)
100%
踩一下
(0)
0%
------分隔线----------------------------
上一篇:对我市山岗区群众饮水困难的调查
下一篇:没有了
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
验证码: 点击我更换图片

关于我们 | 商务合作 | 网站地图 | 广告服务 | 联系我们 | 意见反馈 | 网站管理